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Baulandumlegungen

Ziel der Baulandumlegung ist es, den Zuschnitt von Grundstücken neu zu ordnen, um eine plangerechte und zweckmäßige bauliche Nutzung zu ermöglichen. Das Baugesetzbuch (BauGB) sieht in den §§ 45 ff. mit der Umlegung ein hoheitliches Verfahren zur Neuordnung der Eigentumsverhältnisse an Grundstücken vor. Eine amtliche Baulandumlegung muss von der Gemeinde in eigener Verantwortung angeordnet und durchgeführt werden (§ 46 Abs. 1 BauGB). Sie wird nach Anhörung der Eigentümer durch einen Beschluss eingeleitet, in dem das Umlegungsgebiet zu bezeichnen ist und die darin gelegenen Grundstücke einzeln aufzuführen sind (§ 47 Abs. 1 BauGB). Mit der Bekanntmachung des Umlegungsbeschlusses wird die Verfügbarkeit über die betroffenen Grundstücke eingeschränkt (vgl. § 51 BauGB) und die Eigenschaft der Grundstückseigentümer als Beteiligte am Umlegungsverfahren begründet (vgl. § 48 Abs. 1 BauGB). Nach welchen Maßstäben bei einer amtlichen Baulandumlegung die Grundstücke aufzuteilen und wie Ansprüche der Eigentümer auszugleichen oder abzufinden sind, wird im Einzelnen in den §§ 55 ff. BauGB vorgegeben. Das Umlegungsverfahren endet mit dem durch Beschluss aufzustellenden Umlegungsplan (§ 66 Abs. 1 BauGB). Mit der Bekanntmachung der Unanfechtbarkeit des Umlegungsplans wird der bisherige Rechtszustand durch den im Umlegungsplan vorgesehenen neuen Rechtszustand ersetzt.

Verfahrensschritte

Die Baulandumlegung wird durch einen Beschluss eingeleitet, in dem das Umlegungsgebiet zu bezeichnen ist und die darin gelegenen Grundstücke einzeln aufzuführen sind (§ 47 BauGB). Die im Umlegungsgebiet gelegenen Grundstücke werden gemäß § 55 Abs. 1 BauGB nach ihrer Fläche rechnerisch zur so genannten Umlegungsmasse vereinigt. Aus dieser werden gemäß § 55 Abs. 2 BauGB die Flächen vorweg ausgeschieden und der Gemeinde oder dem sonstigen Erschließungsträger zugeteilt, die nach dem Bebauungsplan innerhalb des Umlegungsgebiets als örtliche Verkehrsflächen und überwiegend den Bedürfnissen der Bewohner des Umlegungsgebiets dienende Flächen festgesetzt sind. Die nach Abzug dieser Flächen verbleibende Masse stellt die Verteilungsmasse dar (§ 55 Abs. 4 BauGB). Der Anteil der einzelnen Grundeigentümer an der Verteilungsmasse, der so genannte Sollanspruch, errechnet sich aus dem Verhältnis, in dem die früheren Grundstücke vor der Umlegung nach ihrer Fläche oder nach ihrem Verkehrswert zueinander gestanden haben (§ 56 Abs. 1 Satz 1 BauGB). Aus der Verteilungsmasse sind den Eigentümern dem Umlegungszweck entsprechend nach Möglichkeit Grundstücke in gleicher oder gleichwertiger Lage wie die eingeworfenen Grundstücke entsprechend dem jeweiligen Sollanspruch zuzuteilen (§ 59 Abs. 1 BauGB). Soweit der Sollanspruch bei der tatsächlichen Zuteilung nicht exakt erfüllt werden kann, findet ein Ausgleich in Geld statt (§ 59 Abs. 2 Satz 1 BauGB).

Das Umlegungsverfahren endet mit dem von der Umlegungsstelle nach Erörterung mit den Eigentümern durch Beschluss aufzustellenden Umlegungsplan (§ 66 Abs. 1 Satz 1 BauGB). Der Bebauungsplan muss spätestens vor diesem Beschluss in Kraft getreten sein (§ 45 Abs. 2 Satz 2 BauGB). Aus dem Umlegungsplan muss der in Aussicht genommene Neuzustand mit allen tatsächlichen und rechtlichen Änderungen hervorgehen, die die im Umlegungsgebiet gelegenen Grundstücke erfahren (§ 66 Abs. 2 Satz 1 BauGB). Mit der Bekanntmachung der Unanfechtbarkeit des Umlegungsplans wird der bisherige Rechtszustand durch den im Umlegungsplan vorgesehenen neuen Rechtszustand ersetzt (§ 72 Abs. 1 Satz 1 BauGB). Die zugeteilten Grundstücke treten gemäß § 63 Abs. 1 Satz 1 BauGB hinsichtlich der Rechte an den alten Grundstücken und der diese Grundstücke betreffenden Rechtsverhältnisse, die nicht aufgehoben werden, an die Stelle der alten Grundstücke.

Die Eigentümer sind auch nach dem Umlegungsrecht nicht verpflichtet, die ihnen zugeteilten Grundstücke tatsächlich entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans zu nutzen. Ein Baugebot kann gemäß § 59 Abs. 7 BauGB mit der Zuteilung des Grundstücks nur ausnahmsweise unter den Voraussetzungen des § 176 BauGB angeordnet werden.

Erfoderlichkeit einer Baulandumlegung

Eine Umlegung kann gemäß § 46 Abs. 1 BauGB im Geltungsbereich eines Bebauungsplans nur angeordnet und durchgeführt werden, wenn und sobald sie zu seiner Verwirklichung erforderlich ist. Sind die Grundstückseigentümer bereit und in der Lage, eine dem Bebauungsplan entsprechende Grundstücksneuordnung herbeizuführen, bedarf es  einer solchen Umlegung nicht.

Informationsbroschüre

In der Informationsbroschüre sind die Hintergründe und Verfahrensschritte zur Baulandumlegung erläutert.

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Unter dem folgenden Link sind die im Verfahren befindlichen Baulandumlegungen aufgelistet.

Im Verfahren befindliche Baulandumlegungen

Ansprechpartner

Bei Fragen zu Baulandumlegungen nach dem Baugesetzbuch (BauGB) wenden Sie sich bitte an Herrn Schelian,
E-Mail: daniel.schelian@winnenden.de,
Telefon (07195) 13-212.